Wohnung oder Haus verkaufen in München – Ablauf, Kosten und Zeitplan

Wer in München Wohnung oder Haus verkauft, verkauft nicht nur Quadratmeter – er verkauft eine Entscheidung, die oft Jahrzehnte getragen wurde. Der Markt in München ist begehrt, aber auch anspruchsvoll: Käufer sind informiert, prüfen genau und haben meist Alternativen. Ein strukturierter Ablauf ist deshalb der beste Weg, um den erzielbaren Preis zu sichern und unnötige Verzögerungen zu vermeiden.

1. Verkaufsvorbereitung: Unterlagen sammeln und Objekt in einen ansprechenden Zustand bringen

Bevor das Exposé entsteht, braucht es einen vollständigen Unterlagenordner. Dazu gehören Grundbuchauszug, Teilungserklärung bei einer Eigentumswohnung, Energieausweis, die letzten drei Nebenkostenabrechnungen, der aktuelle Mietvertrag falls vermietet, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Nachweise zu Modernisierungen und Renovierungen sowie Baupläne oder Grundrisse.

Parallel lohnt es sich, das Objekt für den Verkauf vorzubereiten. Kleine Mängel beseitigen, überflüssige Möbel entfernen, Fenster putzen und lüften – der erste Eindruck zählt. Ein aufgeräumtes und gepflegtes Objekt wirkt wertiger und lässt Käufer leichter in die eigenen vier Wände schlüpfen.

2. Realistische Wertermittlung für München

Der wichtigste Fehler beim Verkauf ist der falsche Preis. Zu hoch eingestellt, vergrault man die besten Käufer in den ersten zwei Wochen. Zu niedrig, lässt man Geld liegen. Eine realistische Wertermittlung berücksichtigt Lage und Stadtteilentwicklung, Wohnfläche, Außenflächen und Grundstücksgröße, Baujahr und Zustand, Modernisierungen und Sanierungen, aktuelle Vergleichswerte aus der Nachbarschaft sowie die aktuelle Marktlage.

In München schwanken die Preise stark zwischen den Stadtteilen. Was in Schwabing oder Bogenhausen erzielbar ist, liegt in anderen Lagen deutlich darunter. Eine lokale Marktkenntnis ist hier entscheidend.

3. Exposé, Fotos und Besichtigungstermine

Ein gutes Exposé ist mehr als eine Ansammlung von Daten. Es erzählt, wer hier wie leben kann. Dazu gehören professionelle Fotos bei Tageslicht, ein aussagekräftiger Grundriss, klare Angaben zu Wohnfläche, Zimmern und Außenflächen, Energieausweis-Daten, Nebenkosten und Hausgeld, Informationen zur Lage und Infrastruktur sowie Hinweise auf Besonderheiten wie Balkon, Garten, Stellplatz oder Aufzug.

Die Besichtigungstermine sollten gebündelt werden, um den Alltag des Verkäufers nicht zu sehr zu belasten und gleichzeitig eine gewisse Konkurrenz unter den Interessenten spürbar zu machen.

4. Bieterverfahren – wann es Sinn macht und wie es abläuft

In begehrten Lagen Münchens ist das klassische Verhandeln oft durch ein Bieterverfahren ersetzt. Mehrere Interessenten geben innerhalb einer Frist ihr bestes Gebot ab – oft mit Nachweis ihrer Finanzierungsfähigkeit.

Ein Bieterverfahren macht Sinn, wenn die Nachfrage im Stadtteil hoch ist, das Objekt gut ausgestattet ist und mehrere ernsthafte Interessenten kurzfristig auftreten. Der Ablauf: Festlegung eines Mindestgebots oder einer Preisvorstellung, Besichtigung, schriftliche oder mündliche Gebotsphase, Prüfung der Gebote unter Berücksichtigung von Preis, Finanzierungssicherheit und Übergabetermin, Auswahl des besten Bieters und Abschluss einer Reservierungsvereinbarung.

Nicht nur der höchste Preis zählt. Ein Bieter mit sicherer Finanzierung und schneller Übergabe kann besser sein als einer mit maximalem Preis und unsicherer Bankzusage. Wichtig: Ein Bieterverfahren ist keine Auktion im rechtlichen Sinne – Gebote sind unverbindlich, ein Zuschlag begründet keinen Kaufvertrag. Verbindlich wird der Verkauf erst mit der notariellen Beurkundung. Transparente Regeln gegenüber allen Interessenten sind daher entscheidend.

5. Kaufpreisverhandlung und Reservierung

Kommt ein ernsthafter Interessent, folgt die Verhandlung. Wichtig ist, nicht nur den Preis zu betrachten, sondern auch Bonität, Finanzierungszusage, Kaufnebenkostenvereinbarung, Wunschtermin für Notar und Übergabe sowie bestehende Mieter. Bei Einigung wird gelegentlich eine Reservierungsvereinbarung getroffen. Sie ersetzt den notariellen Kaufvertrag nicht und ist rechtlich nur eingeschränkt belastbar – insbesondere Reservierungsgebühren sind nach der Rechtsprechung häufig unwirksam. Vor einer solchen Vereinbarung sollte sie notariell oder anwaltlich geprüft werden.

6. Notar, Kaufvertrag und Grundbuch

In Deutschland muss ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft den Vertrag, beurkundet ihn und veranlasst die Eintragungen im Grundbuch. Üblich ist, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen vorliegen – in der Regel unter anderem die Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer. Die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Die genaue Abwicklung regelt der jeweilige Kaufvertrag.

Typische Verkäuferkosten sind die Maklercourtage sofern vereinbart, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorhandener Finanzierung.

7. Übergabe und Schlüsselübergabe

Die Übergabe sollte schriftlich festgehalten werden. Dazu gehören ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, dokumentierte Schlüsselübergabe, eine Mängelliste falls vermietet, Übergabe von Unterlagen und Bedienungsanleitungen sowie Adressänderungen bei Versorgern. Bei vermieteten Objekten tritt der Käufer in bestehende Mietverhältnisse ein. Mietkautionen und laufende Abrechnungen sollten ordentlich übergeben werden.

8. Zeitplan: Wie lange dauert ein Verkauf in München?

• Vorbereitung: 2–4 Wochen
• Exposéerstellung und Vermarktung: 1–2 Wochen
• Besichtigungen und Verhandlungen: 2–6 Wochen
• Notartermin und Kaufvertrag: 1–2 Wochen nach Einigung
• Grundbucheintrag und Zahlung: 6–12 Wochen
• Übergabe: nach Zahlungseingang

Insgesamt sollte man mit drei bis sechs Monaten rechnen. Bei sehr gut nachgefragten Objekten kann es aber auch schneller gehen.